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2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身擁有的實(shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當(dāng)前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級(jí)市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場的管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
我國對(duì)土地一級(jí)市場的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場化對(duì)政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場，作為一種商品在土地市場上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場日漸活躍。在土地二級(jí)市場交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由。《城市房地產(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國外土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
2.1美國的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機(jī)和活力的市場主體。市場體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場，美國實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國的這些土地政策，使美國政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進(jìn)展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場”，主要以“土地二級(jí)市場”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進(jìn)展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級(jí)市場交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級(jí)市場交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場經(jīng)營者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場法制建設(shè)在法國比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國的土地二級(jí)市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級(jí)市場研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
parker TG0625HV450AAAB Target price 440eur 液壓馬達(dá)
Wurth 798284817
Wurth 7140177
Wurth 798260026
parker OE 159*180*8.1 Seal ring
parker OD 140*155.1*6.3 Seal ring
parker BS 160*185*20 Seal ring
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parker A5 220*210*10 Seal ring
parker A5 125*140*13.2*5 Seal ring
WILHELM GS.PUR-5.0mm
Wurth 613963250 螺絲刀
Walther 91495-2-RPB21-AAAA-AQ
Voith EV2225-A NO ATEX 電磁閥
WUERTH 7156602 刀片
WUERTH 96513023 可互換扳手套筒
Westlock 2004 N BY2A 2M02 00U
Woerner DBS-1100-15-DW 3158
Rexroth R900927230 4WREE10E75-23/G24K31/A1V 油壓傳動(dòng)閥
Rexroth ZDR6DPO-45/40yMW80 減壓閥
INA 1510.00
NSK 626ZZ
INA 33008.00
VEM Y11R 132 M4 7.5kw 電機(jī)
VEM-Z Nr.157381812H
Gemue 865R 20D 72114 132 250
Wandres SP 14 WS Nr.014-211
VEM BD1R 90 S12 MLEN 10631 12242250021402 IMB3 IP55
Vickers Series DGMFN; DGMFN-07-Y-A2H-B2H-20 減壓閥
Vickers DGMDC-3-Y-PK-41
Eaton DG4V-3S-2N-M-U-H5-60
Eaton DG4V-3S-24A-M-U-H5-60
Vickers DG4V-3S-6C-M-U-H5-60 油壓傳動(dòng)閥
Walther LP-032-1-WR548-11-1G1 1/2
Z-LASER 906319 CL-600-5-T-A-20
Z-LASER Z30M18B-F-640-2527
Stabilus 084522/300N
Wolftechnik WFMB010-10 濾芯
weishaupt WM-D90/90-2/1K0 50Hz 0.9kw 2900 1/min
weishaupt WM-G10/1-A
weishaupt 40359311
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weishaupt WM-D112/140-2/3K5 50Hz 3.5kw 2940 1/min
VDL DELMAS LACMP 500D4-A4;400V/Y; 50HZ; 3.8A;1.95KW;1370 L/min
schwingmetall SCHWINGMETALL H32 38652 65 , d=50
VAT 21044-PE14-AB42/0042 A-1608174
Werner 10 T5/200 NK 帶
Werner 200M4030-501 刻刀
WUERTH 0715137062 可互換扳手套筒
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Wurth 71540100 固定扳手
Wurth 7140731
GEMU 650 50D 60405E14T11503M
WUERTH 07037730 氣動(dòng)旋轉(zhuǎn)扳手
WUERTH 071402 02 鉗子
WUERTH 071593 21 工具箱
WUERTH 071402 17 鉗子
KSR Kuebler FKSM-B32-S 磁性液位傳感器
KSR Kuebler FKSM-B32-O 磁性液位傳感器
Wixroyd 62120.w0019 機(jī)床零件（支撐腳）
Walther HP-006-2-S1220-12-2-M20x1.5 M
parker PIE-T063MS-150H-X
parker RAH161S20
Wurth 5928212030 附件
Wurth 714107111 剝線鉗
Wurth 69939121
parker CARTRIDGE FOR MINI FILTER 80m. COD. HPR.1819
VOLKMANN 110146FD MULTIJECTOR M540FD 真空泵
weishaupt 21150402022
ZIEHL MSR220KA
Vermeire 140800702
AEROQUIP CONNECTOR(AEROQUIP.2024-6-6-C 3/8IN)
Gessmann 0EC 2-3-2-2
Walther SHLKUP MD-007-0-L1218-19-2
Wurth 22201015
Wurth 07146336 石鑿
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VEKTEK 47-0440-02 3216G
Woerner VPB-B/06/6/0/RS/09/20/20/P
Woerner VPB-B/6/6/0/RS/09/09/20/P
ELAP E620-1000-10/24-A-10-0C2 編碼器
parker PRDM2PP16SVG20
parker SVLA1006P07 止回閥
parker D3FBB32MCONS00
Werner 159W4030-11 刷子
Werner 109M4030-05 滾珠螺桿軸
Wolfram WS2，WITSTAR 6.0*175mm
SALMSON 0.83KW MUH502-E-T/B
sirai A225-10/N 液位傳感器
Fabco-Air E-7-X
Gestra NRG-19-11 L=1000MM 液位傳感器
Walther Systemtechnik GmbH 97230825
WENGLOR TC55PA3 接近開關(guān)
WUERTH 71576201 千分表
WUERTH 714524200
oiltech OILTECH 10385-030 (see the pic pls)
Walther CT-005-2-XX211-02-2-EX 快速插拔式單向閥
SKF AP4-Q
SKF DS-4-0.5
WINKEL GmbH 4.062 軸承
Wandres 454001 聯(lián)軸器
Wandres 4078010 齒輪
UNIVER MAN.FLANG.D.50 1/4 0-10BAR HZ9PB501014
Gestra UNA-SPECLAL TYP 62 PN16 DN80 3T/H CLass150/WN/DN80 0.5Mpa
comar MKA 1.5uF
SKF BT2-8670-01
SKF LGAF 3E
SKF LHDF900;5L
Vickers CVB-PX-10-1-CE-E-W-DF240-CV1
Rexroth ABZMS-41-1X/0370/M2/DC-K24
Rexroth ABZMT-1X/0300MS/DO-T4-K24
Rexroth WE-2SPSU-M12*1
WEBER 1307.43S110650 10043VHSLLS100
Vaisala MMT162+HMP50Z300
KSR Kuebler EMU-L100-SV-3SY 24VDC
Gemue 695 40 D 39 18 14 2 2/N 隔膜截止閥
Gemue 695 50 D 39 18 14 2 3/N 隔膜截止閥
Boellhoff HE.8956
Boellhoff 55003220204 滑塊
Stabilus 084476
Wurth 626 000 300
Wurth 0539812
INFICON Model VAF040-X PN 253-45 24V
ERRE DI pls see the pic 管接頭
Wurth 68072 研磨頭
Wurth 71467530
Wurth G5300604
Wurth G5300606
WUERTH 7022030 電熱風(fēng)槍
Wurth G5300602
Wurth 68041
Gestra MPA46，DN40PN40 排污閥
Baelz 61-1-150-S
Vulkoprin VK XS 400 125 070 滾輪
ZIEHL T221738 溫度控制器
ZIEHL TR250 溫度傳感器
INA KWVE20-B-H-G3-V1 導(dǎo)軌
INA KWVE25-B-G3-V1 導(dǎo)軌
INA KWVE30-B-G3-V1 導(dǎo)軌
INA KN20-B-PP 軸套
VERSA VGG-4532-MS-XDAS-167-D024 油壓傳動(dòng)閥
Walther CT-012-2-WR021-02-2 快速插拔式單向閥
WUERTH 7022030 電熱風(fēng)槍
Wurth 71467550
WUERTH 71303130
WUERTH 7033130 氣動(dòng)旋轉(zhuǎn)扳手
Wurth 61363155
Wurth 7012210
Wurth 714131150
Wurth 71458043
Wurth 61363210
Wurth 714107116
Wurth 626 000 500
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WUERTH 5964046801 密封圈套件
Wurth 714240302
Vision & Control VICOLUX FDL02-R 1-15-340
VEM IE2-W21R90S6 0.75KW
weingrill 17800 N.O (see the picture)
parker PV140R1K1T1N001 SN:27182633/006 柱塞泵
UNIFIL 610P-H11-440/150-DFR-OG 610*440*150mm -
Wagner 211-18/147
WUERTH 069014 攻絲工具
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VEM see the picture 2
Vester PS-40-40/R/S2 感應(yīng)傳感器
Gemue 88349556 膜片
Rexroth ZDREE6VP4-1X/100MG24K24A1M
flama OP6A60SXF20R 數(shù)字顯示表
Wurth 7157256 錘子
parker P2FCA472 110VDC (Kursziel : 8,4 Euro/Stück)
W+S IS581.101CR65.01024.SCT1 編碼器
W+S MP700.100AQ5.12X12.SCT2 編碼器
ROTHERMUNDT 25 T 10/4500
WUERTH 58657801 砂輪
Würth 71535900 工具套裝
Vaisala no.L5320455 HMP360 325A104
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Wurth 798-521-696
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UNIMEC MRC134Ratio1/1.5Serial11/3094
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Walther MD-019-0-S2030-AAAZ/MD-019-6-11 快速插拔式單向閥
Walther MD-012-2-S1624-11-2/MD-012-5-11-2 快速插拔式單向閥
Walther HC-G12-2-S1624-AABBZ11-OV/HC-G12-6-74-KK-OV 快速接頭
Walther CH-020-0-WR542-13-2/CH-020-6-13/G1 1/4 快速接頭
Walther HC-G12-2-S1624-AABBZ11-OV/HC-G12-6-74-KK-OV 快速接頭
Walther-Werke Nr714306 安裝支架
Walther-Werke P758824MV 引擎罩
Contitech 20291/D Shore 55 buffer
VACUUBRAND D71 B4 P 14025062 MOTOR
Gemue R690-25-D-78-71-52 EDN (PTFE)
Gemue R690-25-D-78-71-14EDN (FPM)
WEG 3～AL132M 06 5.5KW 230/400V 50HZ WEG
WEG 132M-04 7.5KW 230/400V 50HZ WEG
Vargus TM6SC D56-22-3U
DIATEST HASSMANN MV4_20
DIATEST TIEFENVERLAENGER TV-15-64-DIATEST
WUERTH 965 13 023
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WUERTH 899 102 290
WUERTH 965 13 110
2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身擁有的實(shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當(dāng)前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級(jí)市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場的管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
我國對(duì)土地一級(jí)市場的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場化對(duì)政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場，作為一種商品在土地市場上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場日漸活躍。在土地二級(jí)市場交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由。《城市房地產(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國外土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
2.1美國的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機(jī)和活力的市場主體。市場體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場，美國實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國的這些土地政策，使美國政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進(jìn)展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場”，主要以“土地二級(jí)市場”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進(jìn)展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級(jí)市場交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級(jí)市場交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場經(jīng)營者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場法制建設(shè)在法國比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國的土地二級(jí)市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級(jí)市場研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
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Wurth 0774133325 電纜卷筒
Wurth 07146330
KSR M65-A-VK5-L230
WICKE PE160/50/60/5K
celesco RT9420-0003-111-1110 with Kupplung 6 / 6 mm l = 23,5 mm
Hansen no.2607 ；3/8 9.5mm 150PSI
INA KUVS10-B
Contitech 400/65-305Z.L
Gemue 600 10M14 隔膜截止閥
Wurth 71501578
WINKEL 4.054AP0-Q
Voith WEM263-25H1477-4LXYB1Z24/0H 油壓傳動(dòng)閥
KSR Kuebler KP-90865/5 Tmax.80℃ BGU/1/PVC
Weko SVT-08
Wurth 0480140008 訂書釘
ACLA diameter 50,bearing 6202
Walterscheid WAL374078
SKF MFE2-KW3F-S9+MGP
Warmbier 7500XC
Walther LP-019-2-SL025-21-1 快速插拔式單向閥
Fabco-Air MP8X1.5X3X1 FF-HF
Stabilus 692255 0800N
wieland M25 70.354.0636.3
wieland 72.310.1653.9
wieland 72.310.0653.9
Wurth 96593120 工具箱
Wurth 71330108
Wurth 71330114
celesco RT9420-0R25-121-1120
Breco 25 T 10/20000
Votech DuotoV 90/559 Accuracy:5um 濾芯
sirai A225-10/N 液位傳感器
Wurth 965090059
Wurth 715939001
WUERTH 71576201 千分表
Wurth 714834
WUERTH 71576202 百分表
WUERTH 071570 01
WUERTH 0695 9416 15
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WUERTH 695072500 鋼卷尺
WUERTH 0899 032 012
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Wurth Type:BS 10-A 0-400/1100/min
WashTec 201382 , 230/400V , 50Hz , 0.37kw
watlow RMLA-55AB-A1AB 控制器
WUERTH 071531 120 固定扳手
Walther HP-006-0-S1018-12-1/HP-006-6-12 快速插拔式單向閥
Vickers KB-C-G-3-250D-Z-M1-2-A-PE7-H1-10 02146088
woehner 32457
INA LR202-NPPU 軸承
Wilder HDMI-TPA-HP
Wandres OEL-DS-1-0.37 Nr：0211376 過濾器
VENTUR MPT 03S with motor
Rexroth AB31-04/500ZL24 110V 2wh
Gemue R690-25-D-78-71-52-1-EDN (PTFE)
Bayer 5-013-PU55
Bayer 259-5-368-PU55/A
Bayer 259-58-1744-PU55 密封件
wieland Wieland_73_335_6435_1_E
zimm 049511
WUERTH 06134892 螺絲刀
Wurth 061392335 1
WUERTH 5964055800 塑料保護(hù)套
Wurth 891625 離心泵
WUERTH 7153136
westermo MDW-45 LV, RS-232, DIN model, 9.6–57.6 VDC
Webac VK14 Ser.-Nr.21306
GEMU 86510d72214115 160
WINKEL 113.005.020 - 4260
Wolfgang Warmbier Convac Art. 7360 with static class requirement point-to-point resistance Rp-p = 10 ^ 4 - 10 ^ 5 Ohm.
BRECO FLEX 25T5/660-BFX 同步帶
Rexroth 0 811 405 540 壓力變送器
Rexroth 4WE10D3X/CG205N9K4
Vickers EURG2-06C-13UG 閥門
HIRSCHMANN RS20-1600T1T1SDAE943434-023 16 X RJ45 導(dǎo)軌開關(guān)
VEM 407000/0001H
woehner NR.32486,NACH UL 508A
woehner NR.32947,NACH UL 508A
woehner NR.01495
WORNER DBSR-400-15-DW-014 1156
WIKA P-30-R-BG460-HD-1Z -F-M4Z-1Z
INVERTEK ODE-2-12010-1H012-01 頻率轉(zhuǎn)換器
Wurth 893243050 螺紋鎖固劑
WUERTH 899110503 防護(hù)面罩
wandfluh VDE37/19x50
wampfler 08-S265-2255 碳刷
Vischer & Bolli 752510 定位銷
parker D1VW20DNJP76 24V 1.25A 350bar max PAB 210bar
Walther 4-15-012-503-06
Walther 11 -012-0-WR526-AAAG 快速插拔式單向閥
Walther 4-11-012-041-12
nidec 402.825 24V
Breco FLACHRIEMEN 75F3 ANTR 8600mm 同步帶
Walther 95273-4-XX133-AAAU-Z03
Walther A5273-4-ET015-2P-AM-C
Woerner KFL-E/B/O/S/N/N/490/430/350 281264/030/000/001 液位傳感器
Woerner KTR-B 281264/020/000/001 溫控器
SCANCON 2RK100-D-1020-65-01-S 編碼器
TECNA 15-069365 平衡器
Gemue 723-32-D 214O4 AE 2015
fey AS 110,0/4,6X0,98 密封件
Powernet ADC5423-3 10A 230/115VAC
VERLINDE VT0006587/VR25
VSE EF 2AP063VPNP
Woerner 357.250-41-Woerner
Woerner 357.249-41-Woerner
Woerner 357.248-41-Woerner
Woerner 357.256-41-Woerner
Weigel DUW2.1 0-100MW
VEM K21R132S4T 電機(jī)
Vaisala HMT120SUB2J M1740014
INA F-223743.07.RLBS 滾針軸承
REDLION IAMA3535 Input0~50V，Output0~10V
REDLION IAMA3535 Input0~50mA ，Output0~10V
WNT A280.80.R.06
ULT 02.0.575 濾芯
ZOLLERN ZHP 4.29 04.29 10351 S/N.109
Wurth 96509059 套筒組套
WUERTH 714107162 壓線鉗
Vickers EEA-PAM-533-C-32 威格士放大器
Vickers EEA-PAM-523-A-32 信號(hào)放大器
Wurth 09645582 電纜連接器
Woerner VOE-B427777V 油分配器
VERDERAIR VA25.PP.PP.TP.TF VERDERAIR
Wurth 96729516
Wurth 96727012
Wurth 96720610
Wurth 967212012 保護(hù)帽
Wurth 96729512
Wurth 967212016
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Wurth 96725012
Gemue 554-25-D5937 511+Z38
Vector SRA-H1T1 0-50℃ 10-95% RH/1.0 溫度傳感器
schaeffler RASEA 40-N
VEM brake for 152910/0003H
M.G.M Motori Elettrici S.p.A BA 80 B2
Walther 4-11-012-042-12
Walther 11-012-041-12 快速插拔式單向閥
YXLON Spray apertuer 1500um,d=12,68/s=0.25mm
ROTHERMUNDT 25 T 10/5500
Rexroth R928006926 H10XL-B00-0-M Filter element
Vulkoprin PU.UH50/18/176003ZZTYP(X)
INA KWEM12-W-G2-V1
Liebert UPS GXT2-1500RT230
parker 2217331 PA-D-O-MAE-O-63/100 氣缸
Breco 25 T10/50.000-M 同步帶
2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身擁有的實(shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當(dāng)前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級(jí)市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場的管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
我國對(duì)土地一級(jí)市場的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場化對(duì)政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場，作為一種商品在土地市場上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場日漸活躍。在土地二級(jí)市場交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場交易。《土地管理法》中規(guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由。《城市房地產(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國外土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
2.1美國的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機(jī)和活力的市場主體。市場體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場，美國實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國的這些土地政策，使美國政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進(jìn)展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場”，主要以“土地二級(jí)市場”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進(jìn)展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級(jí)市場交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級(jí)市場交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場經(jīng)營者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場法制建設(shè)在法國比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國的土地二級(jí)市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級(jí)市場研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
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2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身擁有的實(shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當(dāng)前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級(jí)市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場的管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
我國對(duì)土地一級(jí)市場的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場化對(duì)政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場，作為一種商品在土地市場上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場日漸活躍。在土地二級(jí)市場交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場交易。《土地管理法》中規(guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國外土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
2.1美國的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機(jī)和活力的市場主體。市場體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)模c中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場，美國實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國的這些土地政策，使美國政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進(jìn)展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場”，主要以“土地二級(jí)市場”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進(jìn)展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠桑摲▽?duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級(jí)市場交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級(jí)市場交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場經(jīng)營者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場法制建設(shè)在法國比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國的土地二級(jí)市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級(jí)市場研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
WUERTH 71425910
WUERTH 7147121
WUERTH 715 221 12 活動(dòng)扳手
WUERTH 714 02 31
WUERTH 715 221 15 扳手
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Wurth 714 02 32
Wurth 71410810 顎式剝線鉗
WUERTH 703 313 0 氣動(dòng)旋轉(zhuǎn)扳手
WUERTH 96514 150 可換式扳手套筒
WUERTH 613 421 055 螺絲刀
WUERTH 613 422 4 螺絲刀
WUERTH 965 13 21 可互換扳手套筒
WUERTH 613 631 025 螺絲刀
WUERTH 714 64 530 卷尺1
WUERTH 714 15 50 固定式扳手套筒
WUERTH 613 251 05 螺絲刀
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WUERTH 715 72 54 錘子
Wurth 7154202 絲錐刀柄
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WUERTH 57067011 電鋸
WUERTH 695941615 手工工具沖頭
Wurth 639 14
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WUERTH 7022030 電熱風(fēng)槍
WUERTH 523 10
Wurth 715 930 070
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celesco PT9420- 位移傳感器
WIWA RS10(D=10mm)
Wurth 639 01
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weber Sensors GmbH 455115 編碼器電纜
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2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身擁有的實(shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當(dāng)前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級(jí)市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場的管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
我國對(duì)土地一級(jí)市場的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場化對(duì)政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場，作為一種商品在土地市場上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場日漸活躍。在土地二級(jí)市場交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國外土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
2.1美國的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機(jī)和活力的市場主體。市場體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場，美國實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國的這些土地政策，使美國政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進(jìn)展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場”，主要以“土地二級(jí)市場”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進(jìn)展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊ㄟ^《法國民法典》里能查到土地二級(jí)市場交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級(jí)市場交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場經(jīng)營者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場法制建設(shè)在法國比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國的土地二級(jí)市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級(jí)市場研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
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2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身擁有的實(shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當(dāng)前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級(jí)市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場的管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
我國對(duì)土地一級(jí)市場的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場化對(duì)政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場，作為一種商品在土地市場上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場日漸活躍。在土地二級(jí)市場交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國外土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
2.1美國的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機(jī)和活力的市場主體。市場體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場，美國實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國的這些土地政策，使美國政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進(jìn)展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場”，主要以“土地二級(jí)市場”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進(jìn)展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級(jí)市場交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級(jí)市場交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場經(jīng)營者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場法制建設(shè)在法國比較完善。《農(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國的土地二級(jí)市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級(jí)市場研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
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Wolfgang PGT120(ONE SUIT)
DAB KP 60/12M pump+ Pressure gauge
Westlock 3245SBYN-GCZYC-01 旋轉(zhuǎn)位置監(jiān)控器
Walther LP-007-2-WR021-11-1 G1/2a 快速插拔式單向閥
Walther MD-006-2-WR021-19-2G1/2a 快速插拔式單向閥
Walther MD-007-2-WR017-13-2 G3/8a 快速插拔式單向閥
Walther CS-006-2-WR017-11-1-VF-P20 快速插拔式單向閥
WUERTH 71425650 固定扳手
Wurth 71401580 電工鉗子組套
WUERTH S.96411301
Wurth 71540100 固定扳手
WUERTH 71522110 可調(diào)扳手
WUERTH 61323202 螺絲刀
WUERTH 713122110
Woerner PFZ-L/3.12/5/V；pmax:150bar;Q=2.81L/min 齒輪泵
ZEVATRON Type H20 220-230V,280W 電烙鐵
ZEVATRON 199.for?H20.19.5*170
WUERTH 694423639 金剛毒龍鉆
WUERTH 694423630 金剛毒龍鉆
INA RUS26102-GR3/10-15
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Walther 1-91834-0-FT001-AAAA-Y01-AA
Walther 1-95273-B-40011-3N-2-Z03-2P 插頭
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Walther 1-95273-B-10011-3N-2-Z03-2P 插頭
Walther 1-91834-2-LT001-AAAB-Y01-AA
Wistro typ B31 IL-2-2 17.01.1402
Welch 829972 PP M12*1
2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身擁有的實(shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當(dāng)前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級(jí)市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場的管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
我國對(duì)土地一級(jí)市場的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場化對(duì)政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場，作為一種商品在土地市場上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場日漸活躍。在土地二級(jí)市場交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由。《城市房地產(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國外土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
2.1美國的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機(jī)和活力的市場主體。市場體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)模c中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場，美國實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國的這些土地政策，使美國政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進(jìn)展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場”，主要以“土地二級(jí)市場”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進(jìn)展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易。《法國民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊ㄟ^《法國民法典》里能查到土地二級(jí)市場交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級(jí)市場交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場經(jīng)營者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場法制建設(shè)在法國比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國的土地二級(jí)市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級(jí)市場研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
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2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營改革的核心體現(xiàn)，延長承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身擁有的實(shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡化當(dāng)前土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級(jí)市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場的管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
我國對(duì)土地一級(jí)市場的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場化對(duì)政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場，作為一種商品在土地市場上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場日漸活躍。在土地二級(jí)市場交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場交易。《土地管理法》中規(guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由。《城市房地產(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國外土地二級(jí)市場研究進(jìn)展
2.1美國的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機(jī)和活力的市場主體。市場體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場，美國實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國的這些土地政策，使美國政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國的研究進(jìn)展
英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場”，主要以“土地二級(jí)市場”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國的研究進(jìn)展
法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級(jí)市場交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國的土地二級(jí)市場交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場經(jīng)營者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場法制建設(shè)在法國比較完善。《農(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國的土地二級(jí)市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國內(nèi)外土地二級(jí)市場研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關(guān)于土地二級(jí)市場管理體系對(duì)我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
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